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　　現在去日本買什麼？如果你的第一反應，仍然是馬桶蓋、電飯煲之類的，可以推測，思想水平上你大抵是一位把褲腰提到胸口的老干部。你不造的是，別具慧眼的投資人早已瞄準日本旅游地產，暗自布局、準備悶聲發大財啦。　　最近，國內房價飆升堪比“一行白鷺上青天”，導致九十年代初日本地產泡沫大崩潰的案例一遍遍地被人拎出來對比中國現狀，有人洋洋灑灑手書萬字長文、把崩潰的前因后果分析地入木三分。　　我說，咱別光顧著一頭扎進故紙堆，整天念叨著“失去的二十年”了。是時候睜眼看世界了，不信你看：日本地產已經悄然復蘇了。　　數據來源：日本國土交通省　　上圖數據顯示：截止2016年4月，日本住宅價格指數較去年同期上漲2.6%；公寓價格指數(紅線)上漲尤為明顯，近三年上漲約25%，帶動住宅價格指數連續17個月上升；商業地產上漲幅度更為顯著，今年1-3月商業地產價格指數較去年同比上漲4.8%，保持連續14期上漲。從不動產價格指數上看，日本房價總體呈現溫和上漲趨勢。　　91年日本房價暴跌、地產泡沫崩潰，沉寂20年后，安倍政府于2012年出臺經濟刺激政策，日元貶值、不動產業開始回暖。目前，日本的地產價格趨于理性，從整體經濟形勢來看，再度出現經濟泡沫的可能性不大。　　大量海外資本，涌入日本旅游地產　　日本政府的負利率政策推動銀行下調貸款利率，提振市場投資情緒。目前，日本核心商業地產及住宅的資本化率(凈營業收入/物業售價)在3.5%-4.4%左右，和收益率在0%徘徊的10年期日本國債相比，投資利差高下立現。　　低融資成本高收益率吸引大批海外資本涌向日本。RealCapitalAnalytics的數據顯示，2015年境外投資者在日本房產市場共達成交易額79.5億美元，占比22%。其中，美國排名第一(43.3億美元，54%)，其次為中國香港(16.9億美元，21%)，新加坡(6.4億美元，8%)，中國大陸以3.4億美元(4%)排在第四位。　　眾多海外投資者中，不乏國家主權基金及知名投資機構。　　作為全球最大的主權財富管理基金，挪威政府養老基金將在東京設立負責房地產投資的事務所，計劃在1~2年內收購東京具有投資價值的寫字樓；銀座的蒂凡尼大樓被阿塞拜疆收購；新加坡籌劃買下婚禮場館MeguroGajoen；卡塔爾把一系列保齡球館收入囊中。　　此外還有，私募巨頭黑石集團出價競購地產資產管理公司Simplex，該公司旗下資產包括東京迪士尼附近的酒店，2020東京奧運會場館附近的寫字樓等。貝恩資本也于2015年收購日本大江戶溫泉控股公司。　　中資公司的投資記錄，反映出國內資本似乎也一致看好日本旅游地產的發展。早在2014年，復興國際便收購了日本IDERA公司98%的股權，以此作為復星在日本的地產投資平臺；　　2015年，受日元大幅貶值及訪日游客暴增影響，豫園商城（600655）斥資9.47億收購高人氣的北海道星野渡假村；　　綠地.樂購仕千葉海港城是綠地集團首個海外開業的商場物業項目，綠地集團與日本最大規模的免稅連鎖企業Laox株式會社合作，共同打造“訪日旅游一站式大型商業綜合體”，直接對接龐大的赴日游客群體；　　春秋航空（601021）從2015年開始大力開拓日本旅游地產業務，集團與日本陽光不動產株式會社合作，共同開發管理位于名古屋的春秋陽光酒店，雙方計劃在未來3—5年內投資超過200億日元，致力于在日本熱門旅游景點布局春秋連鎖酒店；　　今年春秋集團還與日本財馬科斯集團合作開發大阪春秋唐草關西機場酒店，對接團體旅客，后續會拓展至自由行旅客；同時，春秋航空還計劃增加對日航線至37條，并與知名零售商家如BICCAMERA合作，以期緊抓赴日游客井噴機遇、深耕日本市場。　　以上數據源自網絡公開信息　　12各路資本之所以押寶日本旅游地產，大約受以下幾個因素影響：　　1.日本的“觀光立國”政策　　2.出境游熱潮　　3.2020年東京奧運會的東風　　日本的“觀光立國”政策　　面對人口少子化、高齡化、經濟低迷的社會難題，日本于2007年正式實施《觀光立國基本法》，次年成立日本觀光廳，以全面推動“觀光立國“政策。　　為此，日本政府計劃撥款84億日元用于改善旅游相關設施，包括網絡通信環境、導游翻譯配備等等。日本各級都、道、府、縣都針對自身資源乃至環境特點設計觀光方案，推廣特色旅游線路。　　完善的服務設施、獨具特色的人文環境，使得近年來訪日游客大幅增加。2014年，日本的外國觀光客人數為1341萬人；2015年，該類人數增至1973萬人，照此速度，預計2016年就可提早實現：日本政府此前提出的目標，“到2020年之前實現每年訪日的外國游客人數達到2000萬人”。　　由此推測，如果2020年旅日的外國觀光人次持續增長至2500萬人，日本酒店業將每天面臨4.1萬間客房的巨大缺口。　　數據來源：日本觀光廳　　上圖數據顯示，中國旅客已成為赴日訪客的最大群體。近年來，日本逐步放寬赴日簽證條件，此舉也吸引了大量中國游客赴日旅游。　　今年9月27日，日本外相岸田文雄就表示：將從10月17日起，進一步放寬中國人赴日簽證條件：向商務人士和學者發放的多次往返簽證有效期從目前的最長5年延長至最長10年，同時放寬部分發放對象的條件。　　簽證條件的逐步放寬，赴日游客的大量增加，無疑也進一步助推了赴日投資。　　“出境游”熱潮　　國內日益壯大的中產階級正成為出境游的主力，而他們也是最具有消費潛力的人群。　　數據來源：日本觀光廳　　以國內中產階級為主的赴日游客群體，其旅行習慣也在發生很大變化：　　更多的人愿意選擇自由行而非傳統的跟團出行，即使是跟團出行，游客在消費方式和住宿條件上也有了更高的需求；旅游模式，從“上車睡覺下車拍照然后到商店爆買”逐漸轉變為更重人文風情與文化遺產的品質游。　　這種旅游趨勢也使得，更多人愿意去選擇富有和式風情的溫泉旅館而非單調的快捷酒店。　　有需求就有商機，地產投資人開始大肆收購傳統的日式旅館。山梨縣笛吹市，溫泉眾多，風景優美，號稱日本的“桃源鄉”，著名的石和溫泉所在地，最近一年間就有6家溫泉旅館被中國人收購，住客多為中國游客。　　以此看來，在經濟低迷期低價收購處于經營困難期的溫泉旅館，后續坐享旅游紅利，不失為一項好的投資策略。　　2020年東京奧運會的東風　　承認吧，不管我們認為里約奧運會辦的有多么窮酸，如今里約的地價較2008年平均水平高出約216%是事實。歷屆奧運會數據表面，房地產在極大程度上受益于奧運經濟的產業。奧運會不僅帶動該國基礎設施的建設，諸如市政交通、比賽場館的改造、酒店、商場的擴建，還能吸引大批人口涌入導致城市地價飆升。　　正如上圖所示，悉尼房價增速繼2004年微調后，漲勢一路領先；倫敦房價在英國經濟低迷的負面影響下保持逆勢上揚，另據統計，在奧運場館集中的東倫敦區域，過去四年房價漲幅位于20%-30%之間；北京房價的一路飆高有目共睹，自2008年以來，北京房價累計上漲約70%！　　當然，也有例外。與上述城市相反，雅典的房價則很有性格地一落千丈。為啥呢？她國家破產了呀，別說奧運了，送楊永信電擊都不好使。但在希臘債務危機爆發之前，雅典新修建的兩條地鐵沿線及奧運設施周邊區域房價依然上漲了約110%。　　說回日本，2020年東京奧運會新建的場館設施主要位于東京灣區域，而奧運村修建于中央區的晴海海濱，周圍交通便捷，復星國際正是看中了該區域巨大的升值潛力，成功收購晴海Triton廣場的兩棟寫字樓。截至今年4月，寫字樓的出租率已呈滿租狀態。　　此外，奧運期間大量游客的涌入也會極大地促進當地酒店業的發展。08年奧運分會場設在青島，一年之內青島的經濟型酒店就由120家猛增到220家；而2020年預計接待2500萬人的日本酒店業將每天面臨著4.1萬間客房的缺口，日本酒店地產的回報率在2014年已升至10.4%，并在過去幾年保持單間回報率每年上漲約10%。　　十一期間多個省市接連出臺房地產限購政策，國內地產市場似乎正在面臨非理性繁榮局面。此背景下，不妨把目光放長遠，布局正在復蘇、又逢利好的日本旅游地產。豈不美哉？　　至于筆者對日本旅游地產發展所持的樂觀態度，不妨借用日本著名詩人正岡子規的俳句表達：　　我庭の小草萌えいでぬ限りなき天地今やよみがへるらし。　　我庭小草復萌發，無限天地行將綠。　關注同花順財經（ths518），獲取更多機會

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